潮白河孔雀城一期收房问题汇总

潮白帅哥 · 发表于 2014-9-8 21:22:38

关于周日1.1期业主要求的解决结果！

各位邻居，大家好！

首先多谢水哥和曹大哥的通力合作，昨天下午我们3个人代表我们周日去参加活动的和有事没能来参加活动的邻居们，就我们关心的1.1期的相关问题跟开发商客服部门求证结果。现将开发商的答复告知大家。

关于部分封装阳台，物业和开发部门会尽快出具规范的标准，有可能最终走设计审批的流程时要产生相关的费用，那么产生的费用由有封装阳台要求的业主共同承担。

关于我们要求的免一年物业费的问题，开发商坚持无法集中解决，给出的答复是免一年物业费是不可能的情况，由于每户的情况各不相同，如有特殊的减免要求也要根据切实的情况来处理，而且物业和开发现在是单独核算的独立经济体，开发部门没有能力直接要求物业公司配合减免的工作，要提交报告给总公司，再由总公司来协调，过程可能会非常漫长，没有准确的可以解决的期限。关于这点我们三个也经过长时间不懈地努力去谈，但是始终是这个结果。

以上是我们周日聚会最后集中到的两点急需和必须从开发商那里要到解决的两个问题的回复。以下是在水哥和曹哥的不懈努力下为大家额外争取到的：

关于很多家楼梯台阶太窄，存在安全隐患的问题上，两位哥哥通过现场实地现身说法，还有回到物业坚持要求，有技巧的沟通下，开发部门给出保证按照各户业主的要求修改到位，保证修改后达标。另外对于不愿意由开发部门来给修改的，可以考虑一个补贴赔偿的办法，给予业主一定金额的现金补偿。这个具体金额开发部门并没有明确的想法，而是在我们集体的要求和大家的众多呼声下不得不对这一无法回避的问题，提出一个可能的解决方案。也看出他们在尽自己的能力想给我们一个满意的解决，但是好像还处在想法阶段，所以我们也最终达成给他们一定的时间去跟上面沟通和决定这个金额额度。

对于没有参加周日聚会的邻居们，前期我们提交的六条要求中其它的答复，请参看业主论坛里Snowbaby发布的一个开发商整理出来的答复。应该肯定我们的每次沟通虽然场面没有那么井井有条，但是取得的效果是确实的，象5月聚会争取到的1.1期太阳能的安装预留， 1.2期的地下室地暖盘管的增加等。我们感觉开发商的态度是愿意听取业主的合理要求而去积极改进的。我们在此也感谢一下开发客服的陈总为我们做出的努力！

再次感谢周日能来声援的邻居！感谢跟我沟通的没能前来但是提供了宝贵意见的邻居！更要感谢水哥和曹哥能陪我一下午跟开发部门的不懈沟通！！如果没有我们这次邻居们齐心协力，相信开发部门不会这么快有积极正面的回应给到我们。谢谢大家！

另外我代表我们1.1期的邻居也要感谢我们的坛主Nina同学，这几次组织我们大家跟开发部门积极地沟通，并且卓有成效。通过这次我自己的参与才明白要投入多少的时间和耐心才能把这些琐碎的东西收集和整合，更不要说加班加点地收集图片制作PPT文件，召集各期的负责人提前商讨。希望我们能尽快建立起各期负责人常聚的机制，来共同督促开发部门给我们建造一个更好的家园。也为我们后期入住奠定一个融洽的邻里基础。

希望各期有时间有能力愿意做公益的邻居积极加入成为代表各期业主利益的业主代表！顺祝大家工作顺利！

您1.1期的邻居
Angela

回复：图：8月21日业主们与开发商沟通情况汇报！（附有开发商的书面回复） (点击:872)
snowbaby_9997 发表于焦点房产网北京业主论坛潮白河孔雀城论坛 2011-08-24 18:24:59
【2楼】
具体的流程比较简单：
先码头集合，签到。-----被开发商邀请至1.1物业（很小的一个房子，大家比较拥挤，很多业主都没坐上，都是站在边上或者外面听的，有点不好意思）。-----现场广大业主做了见证人，现场就我们提交的PPT开发商逐一做了解释。-----业主们统一意见，递交PPT，并签名确认。
这次开发商很重视，派出了（5月聚会曾见过的）大区域工程孙总、开发商潮白河客服的陈总（主讲人）以及物业的一位女经理出席会议，现场由陈总主讲。基本的回复如下：

1、开发商应公布目前出现漏雨问题的房屋比例，及各种统计数据（如多少户漏水,问题出现的原因等）
回复：
一、1.1期屋面防水出现漏雨问题的房屋比例约为12%，约为20户。存在的主要问题是：
1、风帽侧壁挡水板高度不足，经同设计院及研发部门沟通，按照原挡水板的坡度安装裁剪好的水泥压力板，上口预留5cm高的排风口，既满足防雨又能满足通风要求；
2、屋面太阳能上下水管与套管之间缝隙封堵不到位，导致渗水，太阳能上下水管与套管之间的缝隙采用密封油膏封堵；
3、个别露台渗水：露台防水卷材上卷高度25cm，个别雨水口被堵，降雨后排水不通畅，致使水位高于防水卷材高度造成漏水，检查发现此问题后已经安排人员清理了雨水口。
4、卫生间：管根部位砼封堵有不实点位，防水处理不到位，引起渗水，对于此问题将不实点位砼剔除后重新补防水。

二、1.2期和2.1期已做完的屋面防水，经过闭水或淋水试验未发现渗水，且每次雨水过后，逐户进行检查，未发现渗水现象。对于部分露台或屋面出现渗水现象，是因为部分露台及屋面防水卷材未施工完毕，或门窗未封闭引起。

三、2.2期、3期及4期正处于结构施工阶段，未开始屋面、卫生间等防水施工。

2、对现有已经交房的应该尽快采取切实有效的措施进行整改:
－－登记现有有问题的房屋
－－制定整改计划、整改措施、整改验收标准
－－质保承诺
－－公开处理过程，接受业主监督
回复：
我们已经统计了有问题的房屋，主要是漏雨问题，并建立了专门维修机构，制定了整改计划和措施，实行施工方维修、维修机构监督、物业复验的的维修保障体系，采取日报消项的方式，现已大部分维修完毕，剩余问题正在按计划进行维修。由于前一段时间雨水频繁，不利于防水维修，进度受阻；近日天气转好，我们已增派方式专业人员进行抢修并检验。
关于质保承诺在交房时会给业主一份《住宅质量保证书》，上面有明确的保修约定。
关于已交房的业主出现渗水现象，我们会安排人员进行维修，如果想去看处理过程，可以联系相关人员。

3、对于正在建设和还没有开工的房屋
－－做好防水（顶层、地下室、阳台露台、外立面），厚度和高度要求
－－做好防水试验，以免出现类似的情况（如1.2是秋季收房，如何避免明夏不会出现类似状况）
－－所有露台平面、外墙面都应作防水，厚度和质量应符合国家标准
－－地下室防水应内外全做
－－排水系统设计应公开
回复：
地下室采用刚+柔结合的两道防水体系，外墙外侧采用4mm厚高聚物改性沥青防水卷材，外墙结构采用抗渗混凝土，对于地下室外墙防水卷材按照规范要求做在迎水面处。
排水系统等相关设计均根据相关国家及地方规定进行报审通过。

台地联排地下室防水设计
4、应有防涝的设施，露台和阳台排水口应该足够
回复：
排水管网均是按防涝设计并施工。露台和阳台排水满足规范要求和使用功能，只要不造成排水口堵塞，完全可满足使用需求。
对于1.2期、2.1期、2.2期、3.1期、3.2期、4.1.2期阳台和露台泄水管进行变更加大尺寸。

5、定期对于开发商建筑工地的进度和质量进行跟踪，建设过程的信息要透明。业主有权定期（比如每月一次开放日）监督进展情况
回复：
按施工节点公布工程进度，具备相应条件情况下视时组织参观。

6、开发商、施工方对于使用的原材料、用工管理要有公开透明，避免使用不合格的原材料，给业主造成后患
回复：
从材料的采购、复试（主要材料和重要材料进场时都会进行外观检查、质量证明文件检查、原材复试）、验收都严格执行国家有关标准，以上检验全部合格后方可使用。同时选择具有相应的企业资质，业绩良好的施工单位。

7、开发商，应该整改合格后再交房，不应该让大家先签字收房后再整改，此法算是售后，业主被迫处于被动。对于不便于检验的部分，如，外墙的防水情况是否合格，要有书面承诺，延长防水的质量保证期
回复：
孔雀城工程质量管控方式：1、采取样板引路的工程质量管控措施，每一期工程先做施工样板、经验收合格后才能大面积施工；2、质量过程管控严格按照国家及地方规定实行多方、多层次验收的控制方法：班组自检——施工单位自查——监理单位验收；3、竣工验收步骤为：分户验收——专项验收——四方验收——质监站参与的竣工验收验收，全部验收合格才能进行工程备案，取得竣工备案表。
房屋交付时已经完成了以上全部验收工作，具备交房的基本条件，由于房屋并非工厂化生产，同时体量较大，难免存在个别瑕疵，我们将依据«住宅质量保证书»中规定，给业主进行维修和保修。在交房时我们按照国家规定提供«住宅质量保证书»，防水及其他各项质量保证期按照国家规定的时间执行。

8、开发商注意力还应更多放在打好地基,园林绿化上
回复：
与地基工程相关的开发的步骤是：1、具有相应资质的勘察单位对项目土地地质情况进行勘察，出具勘察报告。2、设计单位按照按勘查报告进行设计（地基土承载力满足要求时直接在原土上建造楼栋，地基土不满足时进行地基处理以满足承载力要求）3、按图开挖基槽，开挖完成后由建设单位组织，勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、政府质检部门参与进行现场验槽，通过验收后进行结构施工。以上每一步骤都会形成相应文件，具有相应资质的单位和人员签字确认并负责，能够保证房屋地基的安全。
我们十分关注园林景观的建设，已经完成的1.1期就是一个实例，在1.2期园林景观开始施工前，我们已经组织了多次园林景观方案优化工作，目前还在优化中。

9、关于厂通路和幸福路的规划和临近厂通路、幸福路业主的防尘防噪问题，开发商应给予明确答复
回复：
厂通路红线宽度40m，为城市干道，道路红线往里有人行道以及1.5m绿化隔离带，道路红线往外有8m市政绿带，充分考虑防尘降噪。幸福路属于小区路，完全是为小区各期业主出入园区所设置，如今后产生影响业主正常生活的情况，物业公司将会在技术或管理方面采取相应措施。

10、关于小区内各种管道、消防、公共设施的建设以及安保人员和物业人员的资质和相关专业培训等问题，希望开发商给予明确答复
回复：
消防设施、消防器材按消防机关要求充分配置。安保方面采取技防与24小时人防相结合的交叉覆盖方式。
本物业公司是二级资质的物业公司，目前在升一级过程中。人员入职时专业人员持证办理入职，后期公司有系列的培训课程。

10、关于小区内各种管道、消防、公共设施的建设以及安保人员和物业人员的资质和相关专业培训等问题，希望开发商给予明确答复
回复：
消防设施、消防器材按消防机关要求充分配置。安保方面采取技防与24小时人防相结合的交叉覆盖方式。
本物业公司是二级资质的物业公司，目前在升一级过程中。人员入职时专业人员持证办理入职，后期公司有系列的培训课程。

11、园区景观设计方案！
回复：
1.2期的园区景观设计方案已经深化完毕，其它各期的园区景观设计随工程进度进行设计。
12、落实天然气，通讯．有线电视．网络等事宜（应该是北京服务范围！）
回复：
有线电视：信号以到潮白河孔雀城项目范围内，目前1.1期的有线电视到河北
广电信息集团股份有限公司大厂分公司营业厅申请，即可开通。
通信和网络：网络和电话到中国电信大厂营业厅申请，即可开通。如申请北京电话号码须到中国移动大厂营业厅申请。
天然气：已与燃气公司沟通，请燃气公司在10月前予以通气。
11、园区景观设计方案！
回复：
1.2期的园区景观设计方案已经深化完毕，其它各期的园区景观设计随工程进度进行设计。
12、落实天然气，通讯．有线电视．网络等事宜（应该是北京服务范围！）
回复：
有线电视：信号以到潮白河孔雀城项目范围内，目前1.1期的有线电视到河北
广电信息集团股份有限公司大厂分公司营业厅申请，即可开通。
通信和网络：网络和电话到中国电信大厂营业厅申请，即可开通。如申请北京电话号码须到中国移动大厂营业厅申请。
天然气：已与燃气公司沟通，请燃气公司在10月前予以通气。

13、车库门的高度问题，可否增加高度到２米。
回复：
由于车库书赠送，不计面积，因此层高不能高于2.2米，加之必须的垫层、楼板、过梁等实际要求，车库门高度客观受限。
14、各期施工进度安排
回复：

现场施工进度
　       1.1    1.2       2.1    2.2       3.1       3.2    4.1.2
项目节点计划       项目开工       091025    100328       100527    100928       101220    110415       110415
      主体封顶       100825    110315       110510    111215       111230    111230       111230
      单体竣工       101025    110930       111030    120615       120630    120630       120630
      交房       110618    111030       120615    121030       130515    130515       130515

15、潮白河孔雀城规划
回复：见下规划图
潮白河孔雀城规划产品及套数
产品       一期
套数       二期
套数       三期
套数       四期
套数
      1.1    1.2       2.1    2.2       3.1       3.2    4.1       4.2
精英大堡       28    100       　    　       50
旗舰大堡             74       36    62
豪华大堡                                        156    135
普通联排       123                               21
台地联排             108       329    153       212       56    135
其它联排       6
叠拼       6                                        201
总套数       163    282       365    215       439       393    135
snowbaby_9997的签名档
田园的生活，写意的环境，和睦的邻里，融洽的氛围。。。
17、露台封闭问题
回复：
1、目前正在同政府相关部门沟通此事，相关法规有明确规定封闭阳台等装修方案要经过具备资质的设计部门审批，请业主做好相应准备工作。
2、同时我片区正在征询阳台封闭方案，同时在多方努力帮助业主寻求解决方案。

18、关于物业和物业费：
对于房屋质量原因而不能正式收房的业主，要相应免去未收房期间的物业费，从正式交房日开始计收物业费用。对于物业长期不能满足业主正常服务需要的情况，业主保留尽快成立业主委员会，并在合理成立业主委员会后解雇现有物业，重新雇佣新的物业公司的权利。
回复：
物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理费是公共性服务收费，像保安、清洁、绿化、公共部位和公共设施的维修等费用，都是为整个楼宇、整个小区服务的。对于提出因房屋质量原因而不能正式收房的业主，要求相应减免未收房期间的物业费问题，我们认为每户情况不同、问题不同，不能一概而论，欢迎业主就自己本户问题与我们具体分析协商解决。

19、关于公共停车位：
目前开发商没有给1.1期业主的出行提供任何公共交通，现有配备的小区内公共停车位严重不足，很多业主有两辆车，买房时承诺的有适当部分的公共停车位配比，请问是按什么配比设置的？现在的配比比率能达到多少？要求永久保留现有1.1期外停车场作为1.1期的公共停车区域另设立体化公共停车设施以解决业主无法停车的实际问题
回复：
1.1期停车位比例是按1：1进行设计和实施，确保每户一辆车停放，同时增加部分访客停车位以满足访客停车。

20、关于安防设施设备
由于1.1期交房使用的2-3年内社区周边都比较荒僻，也由于永定河和大运河孔雀城的盗窃频发的现状，业主要求增加安防监控设施的配置，做到监控探头在小区的公共区域全面覆盖，没有死角，并设有专人轮换24小时负责监控。另外增加每户室内于物业中控室的直接报警装置，切实做到保护业主生命及财产安全。

鉴于大家的安全考虑，图就不发了。

汇报完毕，这是开发商今天给我的文字回复，请大家认真观看！有建议补充。

看了结果，出席的各位业主辛苦，开发商态度值得肯定，  鼓掌

地暖问题想来也具有普遍性，为什么没有在谈话中体现？谈话终稿中有关于地暖的问题，在提交给开发商的资料中是否有体现？？如有体现，开发商是否会有书面答复？？？

看了业主拍摄的地暖图片，惨不忍睹啊！！！！！！！这是隐蔽工程的代表作，还有各类管线呢，操心。想来各期业主也想在地暖未铺设前得到开发商的承诺吧，防止像1.1期的楼梯一样，既成事实，强迫业主只能接受。

谁的银子也不是大风刮来的，难道诸如这类问题都等到收房后，再来个二次投入！！！
回复一下大家关注的地暖问题，当时开发商回复的是，我们贴出的比较凌乱的图是厨房的图，面积比较有限，管线不容易弯曲拐弯，所以看起来不太规则，这也是为了流水畅通吧，好像。而大家看到贴出的比较规整的图是卧室或者客厅的，面积比较大，管线比较容易蜿蜒曲折。不过，我们打算去工地看一下真实的地暖情况，如果客厅和卧室能达到标准，拍照片回来给大家看。

本周五下午，1.2期的几位业主代表率先开始与开发商建立沟通机制，去考察工地施工的流程和现场，具体会发图片和会议纪要，回来和大家分享。

图：8月14日察看1.1期漏雨情况汇报（重发）
shawm2011 发表于焦点房产网北京业主论坛潮白河孔雀城论坛 2011-08-15 13:36:53
标签:潮白河孔雀城漏雨暖气炉察看【顶楼】

我是1.1期业主，今天去了孔雀城实地察看房子漏雨情况，值得欣慰的是：俺家的房子没有发现漏雨！我是04排，还是边户，能经受住这么多场大雨的考验也不容易了。

由于时间紧，来不及察看邻居们的房子。我在04排看到有一户正在维修，应是露台漏水。总体感觉，漏雨问题并非像前些日子论坛里某些帖子说的那么严重，也不是什么普遍现象吧。业主们，千万不要自己吓唬自己！

由于1.1期建得早，业主缺乏经验，在建设的过程中没有进行监督，目前表面看不出什么大的质量问题，但不能保证没有隐藏的问题，譬如地暖管道的铺设，合不合格，我们已无法察看，只能看实际使用效果了。

需要向开发商反映的问题：

1，楼梯问题：我家的楼梯台阶宽只有200毫米左右，国家标准最低是220，连最低标准都没有达到。这个问题应是1.1期的普遍问题。应和开发商商量出解决办法。

2，地暖问题。地暖管道的铺设情况合不合格，我们业主无从知晓。鉴于1.2期发现的偷工减料问题，我们要求开发商能够向业主公布1.1期地暖管道铺设情况的资料，以取信业主，目的是尽早发现问题，尽早整改，等到大家都装修好了再发现问题，损失会更大。

3，入住问题。1.1期虽然6月15号就收房了，但目前根本不具备入住条件。譬如，水、电、气、通讯、网路、生活配套等等，目前都无法保证，这些都是开发商的责任。我们要求开发商根据实际情况减免一定的物业费。

   我们家的暖气炉。小区暖气炉不统一，牌子相同，样式不同

   花园挖过沟的地方有下沉

卫生间的下水管道。哪位大虾知道与地面平的管道是不是地漏？是不是要加高？

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